주택연금도 결국 대출이다 - 금리, 부채 상환

주택연금도 결국 주택을 담보로 한 담보대출입니다. 주택연금은 공공기관에서 운용하는 상품이라 공공성을 고려하긴 하겠죠. 하지만, 세상에 공짜는 없습니다. 손해만 보는 상품도 없습니다.
 
오늘은 주택연금을 대출의 관점으로 다른 대출과 비교해서 금리는 어떤지, 부채는 어떻게 상환하게 되는지 알아보도록 하겠습니다. 주택담보대출과 주택연금 중에 고민하고 계시는 분들이 읽으시면 결정하는데 도움이 될 정보로 준비했습니다.
 

 

주택연금 금리 

주택연금 적용금리는 '기준금리' + '가산금리'입니다.

• 기준금리 : CD(91일물), COFIX(신규취급액 기준) 중에 고객과 금융기관이 협의하여 한 가지를 선택합니다.
• 가산금리 : CD(91일물)의 경우 1.1%, COFIX(신규취급액 기준)의 경우 0.85%를 가산합니다.

 
용어가 너무 어렵죠? 결국 궁금한 것은 '시중은행보다 금리가 얼마나 싼가?'인데 말이죠.
 

현재 기준으로 알아보겠습니다. 24년 5월 3일 기준 CD(91일물)은 3.56이고 COFIX(신규취급액 기준)은 3.59입니다. 그렇다면 가산금리까지 고려한 주택연금 금리는 CD(91일물)의 경우 4.66%, COFIX(신규취급액 기준)의 경우 4.44%입니다. 그렇다면 현재 기준으로는 당연히 더 저렴한 COFIX(신규취급액 기준) 4.44%을 선택할 것 같네요. 

 
현재 CD금리, COFIX금리 직접 확인하기

 

보금자리론 금리와 비교

보금자리론은 부부 합산 연소득 7천만 원 이하이고, 주택가격 6억 원 이하인 경우에 한국주택금융공사에서 제공하는 저금리 주택담보대출 상품입니다. 일반적으로 시중은행보다 금리가 낮고, 장기간(30년 이상) 고정금리라 이후에 금리 변동에 영향을 받지 않는 안정적인 상품이라 인기가 많은 상품입니다.

 
보금자리론 금리 직접 확인하기

 
u-보금자리론(50년) 금리가 4.45%입니다. 주택연금 금리 4.44%는 보금자리론(50년) 수준과 비슷하다고 보면 될 것 같아요.
 
일반 시중은행의 주택담보대출과 비교해 주택연금 금리는 저렴한 편에 속하는 것 같습니다. 하지만, 과연 그럴까요?
 

주택연금 부채 계산

만약 부부 모두 사망하거나 중도해지를 하게 된다면, 그동안 받은 월 수령액, 이자, 보증료 등을 상환해야 합니다. 종신지급방식이고 정액형이라고 가정하겠습니다.
 

가입 후 첫째 달

1번 : 월 수령액 + 개별인출금(인출했을 경우에만 해당) + 초기보증료(주택가격의 1.5%)
2번 : 1번 x 연보증료(이율 연 0.75%)
 
1번과 2번을 더한 값이 첫째 달의 보증잔액이 됩니다.
 

가입 후 둘째 달

1번 : 첫째 달의 보증잔액 + 첫째 달의 보증잔액의 이자 + 월 수령액 + 개별인출금
2번 : 1번 x 연보증료(이율 연 0.75%)
 
1번과 2번을 더한 값이 둘째 달의 보증잔액이 됩니다.
 

가입 후 n번째 달

1번 : n-1번째 달의 보증잔액 + n-1번째 달의 보증잔액의 이자 + 월 수령액 + 개별인출금
2번 : 1번 x 연보증료(이율 연 0.75%)
 
1번과 2번을 더한 값이 n번째 달의 보증잔액이 됩니다.
 

보증료를 고려하면 민간 주택담보대출 이자보다 비쌀 수 있다

주택연금 금리가 민간 주택담보대출보다 낮은 수준이더라도 '초기보증료(주택가격의 1.5%) + 매월 보증잔액 전체에 연보증료(연 0.75%) 가산'을 고려하면 민간 주택담보대출의 원리금보다 더 큰 금액을 상환해야 할 수 있다는 것을 알고 있어야 합니다.
 

부채 상환 시기 및 방법

주택연금은 언제든 가입자가 원하면 부채를 상환할 수 있다. 일부를 상환하든 전체를 상환하든 상관없다. 중도상환수수료도 없다. 만약 부부가 모두 사망하여 상속자가 상속을 받게 되는 경우, 주택처분금액보다 연금지급총액이 더 클 경우 부족한 금액을 별도로 상속자에게 청구하지 않습니다. 이 점이 주택연금의 가장 큰 장점이라고 할 수 있죠. 민간 역모기지론과는 다른 점이기도 합니다.

• 주택처분금액 > 연금지급총액 : 차액은 상속자 소유
• 주택처분금액 < 연금지급총액 : 부족분에 대해 상속자에게 별도 청구 없음

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오늘은 주택연금의 대출적인 성격에 대해 알아보았습니다. 주택담보대출과 주택연금 중에 고민하시던 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 저라도 둘 중에서 어떤 것을 선택할지 생각해 보면, 고민이 될 것 같습니다. 저도 고민해 보고 관련 포스팅을 작성해 보도록 하겠습니다.